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土地增值税税收筹划的实用方法有哪些

一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发

一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策

如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定:房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的,在纳税人取得房地产销售首期款收入时,就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元,其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元,土地增值税纳税清算时依照上述通知,申报应税收入6,129万元。

二、开发商品房转自用不再视同销售

国税发[2009]31号第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后,不应当视同销售。不难看出,开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理,企业需要密切关注,避免给自身增加不必要的纳税负担。

三、选择多元化方式处置开发产品

多元化方式处置开发产品的方式包括:销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产(开发产品自用自营)等。

对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划,降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说,现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主,因为自己持有没有增值就不用交土地增值税,深圳出租回报率还是比较高的。

将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营,即可享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解,有的公司可能计划将一些项目的商铺留在自己的手里,不租也不卖,不形成收入,这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛,还可以坐享房产升值。这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实,不卖了改自用、自营,这种情况在实际工作中可行性并不很强。其次要从延缓即时缴纳土地增值税的时间上考虑,因为对于房地产开发企业来说,自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。特别值得注意的是,这里既要考虑由此延缓即时缴纳土地增值税所获得的资金时间价值,也要预测资金的风险价值,同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。至于如何利用“企业兼并转让房地产的征免税规定”的税收优惠,从原理上看,应当仍然从属于这一筹划思路。

四、三项预提费用可以税前扣除

国税发[2009]31号第三十二条允许三项预提费用在预提时依法税前扣除对纳税人比较有利,也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提(应付)费用外,计税成本均应为实际发生的成本。

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10% 。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

五、地下停车场作为公共配套设施处理

当一个房地产开发项目存在地下车库情况下,这时地下室车位面积能否计入可售面积?有的税务机关认为应计入可售面积,有的则认为不应计入可售面积。

相关土地增值税税收政策:对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

某市地方税务机关认定:地下车库应计入可售面积,并且该项地下室成本并不可以全部一次性结转销售成本,而是进入计算可售面积单位工程成本的总成本,当期实际销售车位面积计入已售面积,结转销售成本,与当期实现的车位销售收入形成配比。

国税发[2009]31号第三十二条:企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

六、选择有利的增值额核算方式

一个开发项目即建有普通住宅、又建有商业用房,从房地产开发成本核算上讲,通常是以单栋楼为核算对象或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象。如何计算土地增值税,在税收实践中有不同的理解。由于计算扣除项目的复杂性,计算方法有先按基本核算项目计算再按收入或面积分摊扣除项目的方法,还有先按面积分摊扣除项目再按规定计算的方法,而且不同的计算方法会产生迥然不同数额的结果。

计算方法一:住宅和商业用房分别计算土地增值税

计算方法二:住宅和商业用房合并计算土地增值税

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)中规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定(即纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超出扣除项目金额20%的,免征增值税)。

该文件要求分别核算增值额,但怎样核算并未做出具体要求。如果对房地产开发企业所开发的连体楼会计上必须分不同用途归集成本费用的话是不可能的(收入的核算可准确每一业主),或者归集的过程本身就是分摊成本费用的过程,难以准确把握。现实工作中没有一个开发企业的会计人员在帐务处理上是分层核算成本费用的。计算方法一是分别核算,确切的讲是分摊核算,符合财税字[1995]048号文件的精神。而计算方法二是以核算对象整栋楼为单位进行的核算。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。这一规定与计算方法二计算土地增值税的方法相吻合,从法律位阶来讲,税收法规要高于税收规章和规范性文件,因此计算方法二是可取的。需要注意的是,如果纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,按方法二计算出的增值率未超过20%的,应对其非普通住宅的部分按税法的规定分摊成本费用计算相应的土地增值税。

《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》中第一条规定:“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算,其核算项目或核算对象是指房地产主管部门审批的开发项目。土地增值税原则上按纳税人开发的不同类型房地产分别清算。”这里所讲的“清算”就是先按核算对象即方法二计算出增值率判定土地增值税税率,确定征免对象,然后在不同类型房地产之间分摊相关的成本费用,分别清算应缴纳的。

七、充分运用加计扣除政策

《土地增值税实施细则》规定,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%的扣除。

土地增值税扣除项目中开发间接费用的归集是企业筹划时值得关注的一个点。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,实施细则规定开发间接费用属于开发土地和新建房及配套设施费,应全额计入扣除项目金额中,在计算土地增值税时有效地扣除,同时政策还规定这部分费用房地产企业可以享受20%的加计扣除。这些内容由于界线不是很明确,会计账务处理时容易把这项费用的一部分计入管理费用或销售费用。土地增值税实施细则规定管理费用及销售费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的5%以内计算扣除(或财务费用、销售费用、管理费用在土地使用权所支付的金额和开发土地、新建房及配套设施之和的10%以内计算扣除)。如果管理费用及销售费用总和超过了此限额,吴入管理费用和销售费用的开发间接费用在计算土地增值税时就不能全额扣除,多交土地增值税。这些费用如果正确归集到开发间接费用中,不仅可以全额扣除,还能享受20%加计扣除。所以企业对开发间接费用归集时要谨慎,用足用好税收政策。

八、巧用特殊扣除项目规定

《土地增值税暂行条例实施细则》规定,“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

在实际操作中,以上两种方法计算的"房地产开发费用"必然存在差异。因为第一种方法中允许"据实扣除"的利息和第二种方法中"合计数"的5%(即因包括利息费用而增加的部分)不一定相等。如果企业进行纳税筹划,就要比较这两者的高低,选择其中扣除利息较高者对应的方法,作为企业的最后选择。如果允许"据实扣除"的利息费用较高,应选用第一种方法,单独计算利息支出;否则,应选用后一种方法,按"合计数"的10%扣除全部费用。

企业判断是否提供金融机构证明,关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利,如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。据此,若企业主要依靠负债筹资,利息费用占的比例较大,应提供金融机构贷款证明,将利息费计入房地产开发费用。反之,若主要依靠权益资本筹资,则可利用另外一种方法。

九、选择有利的地价成本分配方法

国税发[2009]31号第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配:土地成本,一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。 土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

例:××商都开发用地面积136,500平方米(一期88,600平方米,二期47,900平方米),地价费用12,549万元,一期摊销地价金额:9,914万元,二期地价费用分配计算方法可作以下选择:

A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本(余数摊销)

(12,549万元-9,914万元)/ 47,900平方米=550.10元/平方米

B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本(平均摊销)

12,549万元/136,500平方米*47,900平方米=919.34元/平方米

C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异:

364.24元(550.10元/平方米-919.34元/平方米)

上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法, 请应商主管税务机关同意后进行分配。

以上是进行土地增值税税收筹划的几种常见方法,在实际操作中,纳税人应当具体问题具体分析,灵活运用税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下,合理节税,减轻税收负担,这样才能减少纳税风险,找到不违反税法的筹划空间。增加税后利润,实现企业价值的最大化。总之,房地产企业收税筹划的途径有多种,但都必须合法、可操作,并能给企业带来实际效益。

是不是 自产的用于换抵投 要交消费税 和增值税,外购的和委托加工的用于换抵投 不交消费税 和增值税?

我是这么理解的

首先无论外购或者自产的 换抵投都交增值税

其次 消费税是一次征收制 所以外购的应税消费品 不需要缴纳消费税 因为消费税属于价内税 商品销售价里是包含的

然后 自产或者委托加工的应税消费品 换抵投 需要缴纳消费税

最后 有消费税的一定有增值税 有增值税的不一定有消费税 因为有增值税后还得考虑是不是应税消费品

所以自产和委托加工的应税消费品换抵投需要交增值税和消费税 外购的需要交增值税

希望对你有帮助

税收筹划的特点有哪些

特点:(一)不违背税收法律规定。

(二)事前筹划。

(三)效率。

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如何进行增值税纳税筹划

增值税的纳税筹划主要从以下三方面考虑:

一、企业设立的增值税筹划

1.企业身份选择

人们通常认为,小规模纳税人的税负重于一般纳税人,但如果你是高科技企业,增加值比较高,选择小规模纳税人更合算。

2.企业投资方向及地点

我国现行税法对投资方向不同的企业制定了不同的税收政策。如现行税法规定:对粮食,食用植物油等适用13%的低税率;直接从事植物种植收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的自产农产品,免征增值税;利用城市生活垃圾生产的电力实行即征即退政策;部分新墙体材料产品按增值税应纳税额减半征收。

投资者选择地点时,也应该充分利用国家对某些特定地区的税收优惠政策。例如保税区内的生产企业从区外有进出口经营权的企业购进原材料、零部件等加工成产品出口的,可按保税区海关出具的出境备案清单,以及其他规定的凭证,向税务机关申请办理免、抵、退。

二、企业采购活动的增值税筹划

1.选择恰当的购货时间

在供大于求的情况下,容易使企业自身实现逆转型税负转嫁,即压低产品的价格来转嫁税负。另外,在确定购货时间时还应注意物价上涨指数,如果市场上出现通货膨胀现象,而且无法在短时间内得以恢复,那么尽早购进才是上策。

2.合理选择购货对象

对于小规模纳税人,不实行抵扣制,购货对象的选择比较容易。因为从一般纳税人处购进货物,进货中所含的税额肯定高于小规模纳税人。因此,从小规模纳税人处购进货物比较划算。

对一般纳税人,在价格相同的前提下,应该选择从一般纳税人处购进货物,但如果小规模纳税人的销售价格比一般纳税人低,就需计算后选择。

三、企业销售活动的增值税筹划

1.选择恰当的销售方式

采用折扣销售方式,如果销售额和折扣额在同一张发票上体现,以销售额扣除折扣额后的余额为计税金额,如果销售额和折扣额不在同一张发票上体现,均不得将折扣额从销售额中扣除。采用现金折扣方式,折扣额不得从销售额中扣除;采用以旧换新和还本销售方式,都应以全额为计税金额。企业对销售有自主选择权,这为利用不同销售方式进行纳税筹划提供了可能。

2.选择开票时间

销售方式的筹划可以与销售收入实现时间的筹划来结合起来,产品销售收入的实现时间决定了企业纳税义务发生的时间,纳税义务发生时间的早晚又为利用税收屏蔽、减轻税负提供了筹划机会。

3.巧妙处理兼营和混合销售

兼营是指纳税人除主营业务外,还从事其他各项业务。一种是同一税种但税率不同,如同是增值税的应税项目,既包括适用17%税率的货物,同时又兼营13%低税率的货物。可分别记账,并按其所适用的不同税率各自计算应纳税额。

对混合销售的税务处理:从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为,视为销售货物(年货物销售额超过50%,非应税劳务营业额不到50%的),征收增值税;但其他单位和个人发生的混合销售行为,视为销售非应税劳务,不征收增值税。这种差异给纳税人进行纳税筹划创造了一定条件,纳税人可以通过控制应税货物和应税劳务的所占比例,来达到选择缴纳增值税还是营业税的目的。

同时,延期开票、扎账、预付开票等非税务手段,也可以从时间上延缓纳税时间,也是企业融资的一种方式。

税收筹划的方法有哪些

有七种方法。

  1. 利用税收优惠政策

  2. 通过分散税基

  3. 利用税法弹性

  4. 利用税法空白

  5. 通过转让定价

  6. 通过延期纳税

  7. 利用会计核算方法

税务筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的经济行为。企业税务筹划作为一项“双向选择”,不仅要求企业依法缴纳税款以及履行税收义务,而且要求税务机关严格“依法治税”。企业税收筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益最大化和维护自身合法权益等方面具有重要意义。

税收筹划的目标

(一)实现涉税零风险

  1. 实现涉税零风险可以避免发生不必要的经济损失;

2.实现涉税零风险可以避免发生不必要的名誉损失。

3.实现涉税零风险,不仅可以减少不必要的经济和名誉上的损失,而且还可以使企业账目更加清楚,使得管理更加有条不紊,更利于企业的健康发展,更利于企业的生产经营活动。

(二)减轻税收负担

(三)获取资金时间价值

(四)提高自身经济效益

(五)维护主体合法权益

税收筹划是什么意思

税收筹划是指纳税人在税收法律许可的范围内,当存在多种纳税方案可供选择时,以税收政策为导向,通过投资、理财、组织、经营等事项的事先安排和策划以达到税后财务利益最大化的经济行为。

正确理解税收筹划的概念必须紧紧抓住其以下三个特点:

1.合法性

税收筹划不仅符合税法的规定,而且符合税法立法的意图,这是税收筹划区别于偷税避税的根本点。税收筹划和偷税避税的结果都是少缴税款、减轻税负。但偷税是以弄虚作假的方式实施的,不仅违反了税法规定,更违反了立法意图,必将受到严惩,避税则是抓住税法的疏漏进行的,尽管不违反税法规定,但却违反税法立法意图,顶多一时得逞;而税收筹划以税收政策为导向,不仅符合税法规定,而且符合税法立法意图。国家在制定税法及有关制度时,对税收筹划行为早有预期,并希望通过税收筹划行为引导全社会的资源有效配置与税收的合理分配,以实现国家宏观政策。因此,税收筹划不仅不违法,而且作为纳税人的权利受到国家的保护。

2.超前性

“筹划”就是事先规划、设计、安排的意思。税收筹划就是要将税收作为影响纳税人最终收益的重要因素,对投资、理财、经营活动做出事先的规划、设计、安排。

具有独立经济利益的纳税人追求较低的税负和最大的税后财务利益是其进行税收筹划的内在动力,对不同的纳税人和不同的行为规定有差别的税收待遇,这是国家有意为纳税人进行税收筹划提供的外在操作空间。这两点是税收筹划得以进行的前提条件。

只有存在可筹划空间,纳税人才可以选择较低的税负,取得最大的财务利益;只有纳税人有进行税收筹划的内在动力,国家才可用有差别的税收待遇,从利益上诱导纳税人对自己的投资、理财、经营活动朝着国家鼓励的方向做出规划、设计、安排,从而实现国家调控政策。因此,税收筹划是实现税后利益最大化与贯彻国家调控政策的统一,必须是纳税人对其投资、理财、经营活动的决策行为,是在这些活动之前进行的,而不是在既定的投资、理财、经营活动后,对其既定结果以及纳税义务进行事后改变。这种改变目的只是少纳税款,并不能实现国家宏观调控。要进行这种事后的改变只有采用弄虚作假的方法,势必异化为偷税行为。

3.整体性

整体性是指对纳税人而言税收筹划的最根本目的是税后财务利益最大化,即使个人税后财务利益最大化,使企业价值最大化或股东财富最大化,而不仅仅少纳税金,使个别税种税负或纳税人整体税负的降低。这是因为税收筹划的结果——纳税人税务计划只是财务计划、企业计划的一部分,税收筹划的目标必须服从以纳税人整个财务计划、企业计划这些整体目标。一种税少纳了,另一种税可能要多纳,整体税负不一定要降低;整体纳税支出最小化的方案不一定是使纳税人税后财务利益最大化的方案;

税收筹划不仅要考虑纳税人现在的财务利益,还要考虑纳税人未来的财务利益;不仅要考虑纳税人的短期利益,还要考虑纳税人的长期利益;不仅要考虑纳税人所得增加,还要考虑纳税人的资本增值;不仅要考虑纳税人的税后财务利益最大化,而且还要尽量使纳税人因此承担的各种风险,如税制变化风险、市场风险、利率风险、信贷风险、汇率风险、通货膨胀风险等降到最低。总之,税收筹划只有从纳税人财务计划、企业计划这些整体利益出发,趋利避害、综合决策才能真正达到目的。

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