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房地产企业所得税怎么纳税筹划

一、纳税筹划和企业进行纳税筹划的意义  税收具有强制性,企业必须依法纳税,因而税收构成了企业必要的成本。同时,税收又不同于一般的营运成本,它是企业无偿的支出,不能带来任何

一、纳税筹划和企业进行纳税筹划的意义

  税收具有强制性,企业必须依法纳税,因而税收构成了企业必要的成本。同时,税收又不同于一般的营运成本,它是企业无偿的支出,不能带来任何直接的收益,因而是一种净支出,对企业经营成本有直接的影响。纳税筹划是指纳税人在税法允许的范围内,或者至少在法律不禁止的范围内,通过对尚未发生或者已经发生的应税行为进行合理的筹划和安排,利用税法给出的对自己企业有利的可能选择或者优惠政策,从中找到合适的纳税方法,最大限度地延缓或减轻本身税负,从而实现企业利润最大化的一种行为过程。

二、纳税筹划的基本原则

  纳税筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上,当存在多种的纳税方案的选择时,纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营。组织及交易事项的复杂筹划活动,因此要做好纳税筹划活动,必须遵循以下基本原则:

  (一)合法性原则。要求企业在进行纳税筹划时必须遵守国家各项法律、法规。

(二)筹划性原则。筹划性表示事先规划、设计、安排的意思。

(三)兼顾性原则。不仅要把纳税筹划放在整体经营中加以考虑,而且要以企业整体利益为重。

(四)目的性原则。纳税筹划是为了同时达到三个目的:一是绝对减少税负。二是相对减少税负。三是延缓纳税。

三、新税法下企业所得税纳税筹划的主要策略与方法

  (一)新税法下选择有利的组织形式

  1、公司制与合伙制的选择。新税法规定个人独资企业、合伙企业不缴纳企业所得税,只对其业主所得征收个人所得税。现代企业组织形式一般包括公司制和合伙制(包括个人独资企业)两种。我国对不同的企业组织形式实行差别税制,公司制企业的营业利润在企业课税环节缴纳公司税,税后利润以股息的形式分配给投资者,投资者又得缴纳一次个人所得税。而合伙制企业的营业利润不缴公司税,只缴纳各个合伙人分得收益的个人所得税。可见,投资者能通过纳税规定上的“优惠”而获得节税利润。投资者应综合考虑各个方面的因素,确定是选择合伙制还是公司制。

2、子公司与分公司的选择。设立子公司还是分公司,对于企业的纳税金额也有很大的影响。新所得税法统一以法人为单位纳税。不是独立法人主体的分支机构可以汇总缴纳所得税。也就是说,企业在设立分支机构时,设立的分公司可汇总纳税,设立的具有独立法人资格的子公司,则要分别独立缴纳所得税。如果组建的公司在初期阶段处于亏损状态的可能性比较大,那么组建分公司就更为有利,可以减轻总公司的税收负担。

(二)把握好新税法对准予扣除项目的规定

  新企业所得税法与原企业所得税法相比,从总体上看,新税法放宽了成本费用的扣除标准和范围,这让企业扩大了纳税筹划的空间。企业在进行纳税筹划的过程中,要把握好这些变化,以便更好地设计纳税筹划方案。

1、取消了关于计税工资的规定。原税法采取计税工资制度,税前工资超过扣除限额的部分不予扣除。新税法取消了该规定,真实合法的工资支出可以直接全额扣除。

2、公益性捐赠扣除条件放宽。原税法规定,企业的公益性、救济性捐赠不超过年度应纳税额3%的部分,可以据实扣除,超过限额部分不予扣除。新企业所得税法对公益救济性捐赠扣除在年度利润总额12%以内的部分,允许税前扣除,超过部分不予扣除。

3、研发费用扣除幅度增加。原税法规定企业研发费用可以据实扣除,对研发费用年增长幅度超过10%的,可以再按其实际发生额的50%抵扣当年应纳税所得额。新税法取消了研发费用年增长幅度需超过10%这一限制条件,规定企业研发费用可以按其实际发生额的150%抵扣当年应纳税所得额。这样,一方面有利于企业研发新产品,探索新领域;另一方面也体现了国家支持科研开发,鼓励创新的政策导向。

(三)合理利用新税法中有关税收优惠的规定

  1、企业投资产业的选择。新税法规定国家需要重点扶持的高新技术企业,减按15%的税率征收企业所得税。创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2

年以上的(含2

年),可按其对中小高新技术企业投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额,符合抵扣条件并在当年不足抵扣的,可在以后纳税年度逐年延续抵扣。

2、企业人员构成的选择。新税法规定企业安排的残疾职工,按实际支付给残疾职工工资100%加计扣除。企业应结合自身条件尽可能多地安排残疾职工就业,一方面残疾职工为企业创造了利润,另一方面也有利于减轻企业的税收负担,同时还促进了整个社会和谐稳定的发展。

(四)会计核算中纳税筹划的策略方法

  在新税法下,利用会计核算中的不同处理方面进行纳税筹划仍然可行。有些纳税筹划方法并不能减少企业的纳税总额,但能将纳税的时间递延到下一年或未来几年。由于货币具有时间价值,纳税时间的递延也会给企业带来收益。

1、利用销售收入确认时间不同进行纳税筹划。企业的产品销售方式大体上有以下三种类型:现销方式、代销方式、预收货款方式。代销方式又分为视同买断方式和收取手续费方式。视同买断方式与现销方式没有区别,委托方应在当期确认有关销售收入。在收取手续费方式中,委托方在发出商品时通常不应确认销售商品收入,而应在收到受托方开出的代销清单时确认销售商品收入。在预收货款方式下,企业通常应在发出商品时确认收入,在此之前预收的货款应确认为负债。上述每种销售方式都有其收入确认的条件,企业通过对收入确认条件的控制,可以控制收入确认的时间。在进行所得税筹划时,企业应特别关注临近年终发生的销售业务,因为这类业务最容易对收入确认时点进行筹划。

2、利用坏账准备的提取进行纳税筹划。对坏账损失计提的坏账准备,是会计制度“八大减值准备”中唯一一个可以按税法规定在税前以一定条件和标准列支的特殊项目,是企业所得税纳税筹划中不可忽略的内容。在进行纳税筹划时要注意以下会计制度与税法规定上的区别:(1)计提坏账准备的范围不同。(2)计提坏账准备的方法和比例不同。

3、利用存货成本计价方法的不同进行纳税筹划。新税法规定,企业使用或者销售存货,按照规定计算的存货成本,准予在计算应纳税所得额时扣除。新会计准则中规定,企业应当采用先进先出法,加权平均法(包括移动加权平均法)或者个别计价法确定发出存货的实际成本。即取消了后进先出法的应用,不允许企业采用后进先出法确认发出存货的成本。依据现行会计制度和税法的规定,企业可以根据自身情况选用任意一种计价方法。不同的存货成本计价方法,会对企业的成本、利润总额产生不同的影响,从而应交纳所得税款的多少也会有所不同。

4、利用固定资产折旧方法及年限的不同进行纳税筹划。固定资产折旧是成本的重要组成部分,按照我国现行会计制度的规定,企业可选用的折旧方法包括年限平均法、双倍余额递减法及年数总和法等。运用不同的折旧方法计算出的折旧额在量上是不一致的,则分摊到各期的固定资产的成本也存在差异,这最终会影响到企业税负的大小。原税法规定固定资产只能采用直线法(年限平均法)提取折旧,而新税法中则规定,企业的固定资产由于技术进步等原因,确需加速折旧的,可以缩短折旧年限,或者采取加速折旧的方法。这就给企业所得税纳税筹划提供了新的空间。

房地产开发企业怎么进行税收筹划

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

  1 选择合适的建房方式

  大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

  (1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

  (2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。

  2 开发多处房地产

  房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算,也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算:需要企业根据具体情况予以分析比较。

  例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600 x50%-400×15%=240(万元),营业税及其附加1000×5.5%=55万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500 x30%=150(万元);营业税及其附加1500×5.5%=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。

房地产企业土地增值税如何做税收筹划?

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额,从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发,在分开核算的情况下,筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内,以获得免税待遇。要降低增值率,关键是降低增值额。

例:某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元,扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答:销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

适用30%的税率,因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元

通过上述计算可以看出,普通标准住宅的增值率为26.8%,超过20%,需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇,可将其增值率控制在20%以内,筹划的方法有以下两种:

第一,降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低,但也会导致销售收入的减少,影响企业的利润,这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为X,则应纳土地增值税为:

销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%,解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元,由于免征增值税少纳税381万元,与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二,增加普通标准住宅的扣除项目金额:增加扣除项目金额的途径很多,例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变,只是普通标准住宅的扣除项目发生变化,令其为X2,则应纳土地增值税为:

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%,解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一,利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税建成后转让的,应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二,利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。第三,改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此,房地产开发企业在开发完成后,可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移,只需交纳出租房产税。另外,房地产企业也可以房产投资、联营,在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税,而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

房地产企业纳税筹划的具体操作

截止到目前位置我已经为3个纳税千万以上的房地产项目进行过纳税筹划了。可以肯定的在房地产业的纳税筹划空间非常巨大,至少能够保证节税在30%以上。因为涉及到个人利益问题,如果真的需要,可以电话联系0315-2127700.

税收筹划对房地产企业的影响有哪些

您好, 会影响公司营利,房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税,房地产业的税收筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法,另一方面,也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。望采纳谢谢

房地产企业为什么要进行纳税筹划

一是延迟纳税时间;二是通过价格的调节改变级差税率,减少应纳税额。

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