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税源调查表中房产税纳税人是指?

一、房产税的征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。(四大区征税)与城镇土地使用税一样的征税范围。二、房产税的纳税人房产税以在征税范围内的房屋产

一、房产税的征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收,不包括农村。(四大区征税)与城镇土地使用税一样的征税范围。

二、房产税的纳税人

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。(受益人)其中:

1.产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的,由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。(如企业无租使用政府机构办公楼用于办公)

房地产业财务报表需要分析哪些数据

企业会计利润的准确与否会直接影响到企业所得税汇缴结果的计算。

在日常税收管理特别是申报审核过程中,运用财务会计报表对重点科目及其科目(项目)之间进行逻辑分析,可以初步判断企业纳税是否正常,查出税收管理风险点线索。

一、房地产企业财务报表的特点 房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、资金投入量大、回收投资周期长等特点,其财务报表所显示的信息与常规信息相比,往往在理解判断上让人产生较大的偏差。

因此对房地产企业财务报表的解读不能完全拘泥于一般企业财务报表的常规方法。

相对于一般企业财务报表,房地产企业财务报表的局限性表现在: 1、大量预收账款导致短期负债剧增,影响了对企业偿债能力的判断。

大多数房地产开发企业都是以定金或首付款等形式预收部分房款,在预收账款科目核算。

由于房地产企业从项目的立项、施工、验收到正式销售开发产品需要较长的时间周期,导致预收账款长期挂账,形成了企业名义上的长期负债,进而造成资产负债率较高,影响了对企业偿债能力的判断。

2、开发成本准确计量和分摊难度较大,影响了对企业真实资产总量的判断。

一般来说,房地产项目开发周期长、时间跨度大,加之不确定、不可比等复杂因素的存在,开发成本准确计量和分摊难度较大,直接影响到企业会计利润的核算和企业所得税的征管。

不但如此,房地产开发企业之间由于开发规模、开发周期、资金状况、政策理解、核算水平等的不同,成本核算的对象、成本费用的归集与分配、成本核算周期等在企业间差异也较大。

有些企业开发项目虽已完工,但由于资金紧张不能按期支付给施工配套单位工程款,使得很多应及时进入开发成本核算的成本费用未能及时列支,开发成本也就不能及时转为开发产品,导致企业的开发产品账面数与实际数有较大出入。

3、期间费用全部计入当期损益,影响了对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定,企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和营业费用作为期间费用,直接计入当期损益。

房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损,特别是对于连续开发和滚动开发的企业,很难通过财务报表分析出企业真实的盈利水平,就势必影响到对企业经营情况的真实反映和主观判断。

二、如何对资产负债表进行税收风险解析 1、货币资金科目分析。

如期末余额较大,则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析,如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象,要对企业的预收账款科目进行核实,是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账,少申报预计利润,同时要求提供银行对账单,查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况,并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。

如期末余额较小,要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。

应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对,是否存在资金转出不入账,不记在其它应收款等往来科目,而放在银行未达账项中。

另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对,如相差较大,应当分析具体原因,是否存在账外经营的情况。

2、应收账款科目分析。

由于近几年房地产行业进入卖方市场,房地产产品供不应求,有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清,所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小,应当对房地产企业的应收账款进行明细分析,如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额,则应重点分析,防止企业将收到的预收款放在应收账款科目,而不放在预收账款科目,需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假,是否存在逃避预交企业所得税行为。

3、其它应收款科目分析。

一般来说,此科目期末金额不大,应认真分析明细。

如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来,要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业,要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业,计入其它应收款科目,不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。

此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。

期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。

由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证,而房地产开发项目由于需要投入资本比较大,建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款,所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的,存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。

如果远小于预收账款期末金额,则有可能存在收入成本费用不配比的现象,存在前期多结转销售成本的可能。

这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据,是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。

有的房地产公司结转销售成本时,不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转...

税源调查表中房产税纳税人是指?

房地产消费者行为调查的内容包括哪些

(1)房地产市场环境调查 房地产市场环境调查主要包括政治法律环境调查、经济环境调查和社区环境调查。

政治法律环境调查的主要内容包括:国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策,如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等;有关房地产开发经营的法律规定,如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》;有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

经济环境调查的主要内容包括:国家、地区或城市的经济特性,包括经济发展规模、趋势、速度和效益;项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况;一般利率水平,获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率;居民收入水平、消费结构和消费水平;项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况,对外贸易和外商投资的发展情况;与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

社区环境调查的主要内容包括:社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

(2)房地产市场需求和消费行为调查 房地产市场需求和消费行为调查的主要内容包括:消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点的调查、房地产市场需求发展趋势的调查及房地产市场需求影响因素调查等。

如:国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向等。

①需求动机调查如消费者的购买意向、影响消费者购买动机的因素、消费者购买动机的类型等。

②购买行为调查如不同消费者的不同购买行为、消费者的购买模式、影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

(3)房地产产品调查 房地产产品调查的主要内容包括:房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期;现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度;新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况;本企业产品的销售潜力及市场占有率;建筑设计及施工企业的有关情况等。

(4)房地产价格调查 房地产价格调查的主要内容包括:影响房地产价格变化的因素,特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响;房地产市场供求情况的变化趋势;房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小;开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响;国际、国内相关房地产市场的价格;开发个案所在城市及街区房地产市场价格;价格变动后消费者和开发商的反应等。

(5)房地产促销调查 房地产促销调查的主要内容包括:房地产广告的时空分布及广告效果测定;房地产广告媒体使用情况的调查;房地产广告预算与代理公司调查;人员促销的配备状况;各种公关活动对租售绩效的影响;各种营业推广活动的租售绩效。

(6)房地产营销渠道调查 房地产营销渠道调查主要内容包括:房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因;租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况;房地产租售客户对租售代理商的评价等。

(7)房地产市场竞争对手情况调查 房地产市场竞争对手情况调查对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。

因此,企业在制定各种重要的市场营销决策之前,必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应,并时刻注意竞争者的各种动向。

房地产市场竞争情况的调查内容主要包括:竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势调查;对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析;对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究;对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究;对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析;对未来竞争情况的分析与估计等;整个城市尤其是同街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量,本企业和竞争者的市场占有率;竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向等。

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