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如何适应房地产税收的新变化

从理顺协作机制、整合内部征管资源入手,有重点地解决了以下三个问题:(一)理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元,形式多样,关系复杂,我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行

从理顺协作机制、整合内部征管资源入手,有重点地解决了以下三个问题:

(一)理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元,形式多样,关系复杂,我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理,征收管理上存在着条块分割,信息不通,环节断链,职责不清等弊端,管理混乱现象比较突出。“两税”接管后,我们首先从理顺征管机构入手,重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节,统一设置机构,将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理,设立了专门的建筑安装业税收管理科(股)实行集中心设立了专门的征管窗口,与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结,按照“先税后证”的要求,只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后,国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行,否则,在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口,有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度,由政府分管财税工作的副秘书长牵头,定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议,通报情况,反馈信息,研究对策,实现了房地产行业税收征管的社会化协作。

(三)研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程,各个环节相互衔接,相互联系,流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来,国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后,给我们指明了工作方向,一体化管理的思路也更?清晰,我们结合在曾都区一分局进行的试点工作,认真分析试点经验和存在的问题,及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会,制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》,修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》,规范了房地产税收管理的方法和内容,为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。

二、细化管理职责,落实一体化管理的既定目标 我们以信息共享、数据比对为依托,以优化服务、方便征纳为宗旨,综合利用信息,加强跟踪管理,简化办税程序,优化纳税服务,促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接,房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。

房地产业具体税收征管问题

缴纳的税款:土地增值税,建筑安装业所得税、营业税及附税、销售不动产所得税、营业税及附税;如果土地属于耕地还应缴纳耕地占用税。

附税具体为:城建税、教育费附加、印花税 税率:土地增值税看增值额与扣除项目比例,然后找税率和扣除数,土地增值税中从事房地产开发企业的费用扣除比例和利息不能提供金融机构利息证明的扣除比例,咨询当地地税税务机关;营业税、及附税税率分别为5%,营业税税额的7%、3%,印花税0.05%和万分之三吧,销售不动产的记得不太清楚了,你可以查一下;所得税25%;耕地占用税,去当地地税局去问问当地耕地占用税每平方多少钱

如何适应房地产税收的新变化

房地产企业的税收筹划实例

房地产税收种类 直接相关 :5种,土地增值税,城镇土地使用税,耕地占用税,契税,房产税 间接相关:4种,营业税,城市维护建设税,企业所得税,印花税。

按照征收环节分:购置房地产要缴纳的税费。

1、 契税。

2、印花税。

3、交易手续费 房地产税收政策(新 (具体执行中,应以正式文件规定为准,如政策有新规定者均应按新规定执行) 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 (一) 营业税 1、基本规定: 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权,按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。

应纳税额=计税营业额*税率(5%) 房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额; 房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、优惠规定(有效期至2002年12月31日) (1)1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房),在2002年12月31日前销售的,免征营业税及附加税费、契税。

(2)纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼,在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的,免征营业税及附加税费、契税。

(二)地方(营业税)附加: 计征依据:以应纳营业税额为计税(费)依据 适用税(费)率如下: 1、城市维护建设税按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征。

(外资企业、外籍个人免征)。

2、教育费附加按3%的征收率计征(外资企业、外籍个人免征)。

3、地方教育附加按1%的征收率计征。

(纯中央属企业免征) 4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。

(三)企业所得税: 1、中华人民共和国境内的房地产企业,应当就其生产、经营所得和其他所得,缴纳企业所得税。

企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。

纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。

厦门市企业所得税税率为15%。

计算公式为: 应纳税额=应纳税所得额*税率 应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额 2、从2000年1月1日起,厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业,均按当期实际预收售房款总额(含未结转预收售楼款收入以及购房定金)1.5%的比例,核定预征企业所得税,按季度申报预缴,年度(项目)汇算清缴。

3、房地产开发企业所得税汇算方式,可选择按开发项目分摊费用,待项目竣工实现销售90%以上(按面积计算)的进行纳税调整;或不按开发项目分摊费用,每年年终进行纳税调整。

汇算方式一经确定,不得随意改变,如确需改变的,应在下一年度开始前报主管税务机关批准。

若发现企业财务管理混乱,帐证不全,无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的,一律按不低于销售收入总额3%的比例,由主管税务机关核定征收企业所得税。

(四)印花税:以购房合同金额为计税依据,按“购销合同”税目及万分之三的税率计征。

二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定 (一)营业税:以全部收入(或评估价)减去购置原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。

(二)地方(营业税)附加(同上“地方附加”规定) (三)企业所得税:将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。

(四)印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。

三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定 (一)营业税: 1、个人出售高档住宅、非住宅项目(写字楼、商场、店面、厂房、仓库等)、非自用普通住宅(即产权人没有实际居住的普通住宅)以及个人出售不符合免税规定的房产,以全部收入(或评估价,下同)减去购置原价后的余额为计税依据,按5%的税率计征营业税。

2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅,免征营业税。

3、普通住宅与高档住宅的界定 符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅:(1)别墅、度假村;(2)住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米,杏林区(含海沧区)、集美区超过3600元/平方米,同安区超过3000元/平方米。

高档住宅除外的住宅界定为普通住宅(本界定从2002年9月1日起执行)。

(二)地方(营业税)附加(同上“地方附加”规定) (三)个人所得税: 1、个人出售房产,有增值但不符合以下特殊规定的,按收入全额征收1.5%的个人所得税。

有增值符合以下特殊规定的,按以下特殊规定办。

特殊规定: (1)为鼓励个人购换住房,对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。

个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的,凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料,经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金...

如何加强建筑业和房地产业税收征收管理

(一)加大税法宣传力度。

针对房地产商纳税意识薄弱的情况,将税法宣传作为一项长期的工作来抓,可以不局限于税收宣传月,而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训,对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。

并通过各种媒体进行税收政策宣传,在有关管理部门和施工现场张贴公告,提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。

同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励,起到为其他企业树立榜样的作用,对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击,以达到惩恶扬善的社会效应,全面净化税收执法环境。

(二)健全协税护税网络。

一是密切部门配合。

健全内外信息共享机制,建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度,由政府牵头,定期召开联席会议,全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息,通过信息交换和分析比对,最大限度的掌握相关涉税信息,实行项目登记备案管理,加强房开项目的源泉控管。

二是加强信息的有效利用。

通过信息分析比对,对差异户进行实地核查,及时发现并解决漏征漏管问题。

三是加强银行账户预收款信息的监控。

按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定,争取银行部门的合作,对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控,掌握销售收入情况,实现源泉控管。

并通过实地调查等方式,及时掌握楼盘销售的进度,加强对售楼情况的动态监控,保证销售信息、预收房款信息真实、准确。

四是加强关联方信息的监控。

到企业关联方进行调查走访,了解关联企业之间的业务往来关系,看其收入、费用的划分是否合理、合法,不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整,从而达到有效监控税收的目的。

(三)优化税源管理手段。

一是加强信息化建设。

应用现代化科技手段,结合房地产建筑业项目税收管理系统,建立模拟商品房模型,按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息,包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息,方便税收管理员调阅核实,并实行动态化管理,随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新,对整个房地产税源实施动态的税源监控。

二是充分利用联动机制。

通过对税源信息的综合运用,充分发挥联动机制作用,与纳税评估等管理手段相结合,与房地产税收预测和统计分析相结合,全面提高税源管理水平,推动房地产业税收征管上新台阶。

三是实行房地产业、建筑业协同管理。

由地域管理转变为专业管理,即由一个科室统一管理房地产、建筑行业,充分利用两个行业的相关性,对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理,提高税收征管的针对性。

(四)加大日常巡查力度。

首先,在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料,并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对,总体掌握工程的开发情况,为日后的监管打下基础。

其次,依托商品房模型管理软件,对房地产开发项目进行全过程监控。

在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上,不定期到施工现场进行巡查,根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账,同时更新商品房模型内的分户信息,通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等,对存在问题的企业及时进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。

再次,根据商品房模型管理软件的分户销售信息,逐一与购房者核实其购买价格,对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整,并补征税款。

最后,在项目竣工后,加强对存量房的监控管理,不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查,掌握存量房销售情况,并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算,防止企业故意拖欠税款,逃避纳税。

(五)强化重点税种管理。

首先,强化企业所得税和营业税的管理。

一是针对房地产开发企业虚构建筑业务,虚增建筑工程成本的,按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税,以此控制房地产开发成本的真实性。

二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。

每一个项目办理竣工结算后,按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算,计算该项目的所得税最低负担率,达到规定标准的项目,可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额;对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用,或项目完工结算后,未达到规定标准的,由税务机关核定其应纳所得税额,从而促进房地产企业财务核算的规范化。

三是在存量房出租营业税管理上重点突破。

通过采取多方询问、实地察看等措施,确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额,及时补征税款,并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点,防止企业逃避纳税义务。

其次,强化土地增值税的...

如何加强房屋租赁行业税收征管的建议和对策?

加强房屋租赁行业税收征管的建议和对策的方法: (一)加大税法宣传力度,公民自觉纳税意识加强宣传,增强公民的自觉纳税意识和相互监督意识。

要采取多种形式广泛开展宣传工作,通过报纸、电视、广播等媒体,向广大群众宣传有关房屋租赁的税收政策。

广泛开展走访、召开座谈会等活动,征求社会各界对私房出租税收征管工作的意见和建议,增强社会对房屋出租业税收征管工作的了解和支持。

做到征收与宣传相结合,做好各项服务,使房屋租赁业税收深入人心,引导大家自觉申报纳税。

(二)做好部门之间的配合、协税护税工作,私房出租税收代征网络建设加强与公安、房管、社区街道、居委会等部门的配合。

充分发挥协税、护税网络的积极作用,建立一个各部门协调管理的机制,将涉及租赁的相关行政管理,如房管、公安、计生、税务等,都纳入到一个框架内,实现管理上的信息共享、资源共享。

建立以房管部门、社区街道、居民委员会为主的私房出租代征网络。

(三)强化税收征管,规范房屋出租行为对私房出租税收进行细化和动态管理。

将房屋出租纳入正常的税收征管。

我们可以借鉴一些房产管理的成功经验,要求出租房屋必须填写《房屋出租纳税申报表》,凡其“三证”(营业执照、房屋产权证、户口簿)的姓名一致,可视为自有自用房产,按房产计税余值计征房产税,否则,一律从租计征房产税。

对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正不当理由的,则按计税租金标准核定征税,规范租赁行为。

定期进行专项检查,对私房出租的税收不法行为,要从严查办,从重处罚。

对税收违法案件进行曝光,对偷逃税者形成震慑,营造良好的私房出租税收环境。

(四)实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度,建立私房出租定期公布、欠税公告和举报奖励制度。

通过奖励促使群众对私房出租偷逃税行为进行举报,形成一种社会监管的良好氛围。

尤其是要提高私房出租业税收征管的透明度,税务机关要定期对私房出租税收的征管情况予以公告,促使私房出租者相互监督。

(五)建立私房出租税源信息网各地税务机关要充分利用计算机网络等高科技手段,对辖区内私房出租情况实施动态监控。

税务机关应充分利用公安、房管、房屋中介机构和街道居委会的有关私房出租情况资料,以房屋管理为基础,建立租赁房屋管理档案,在实现资源共享基础上,建立私房出租资料数据库系统,整合现有的房屋出租信息采集系统,从而实现房屋租赁管理的信充分利用社会资源,不断提高对私房出租业的税源控管水平。

房地产行业税收筹划

近年来,随着我省经济得到快速发展,区域经济突飞猛进,规模经济不断壮大,为我省地方税收培植了丰厚的税收源泉。

同时,经济结构和产业结构的变化,经济税源呈现出多元化、复杂化的特征,单凭传统的税收征管方式很难适应当前的税源管理。

笔者从事多年的基层税收管理工作,就如何加强税源管理进行了一番思考,提出一些看法和观点供大家交流探讨。

一、当前税源管理存在的问题 问题一:税源管理机构职能“缺位”。

在新一论征管改革中,随着征、管、查分离和计算机技术的广泛运用,税务专管员的职能发生了变化,由“管户”为主逐渐过渡到以“管事”为主,这在一定程度上防止了“人情税”和“关系税”,有利于税务系统的廉政建设,改革的方向是对的。

但是,在一些地方也出现了“两少一多”现象:税收管理员下户调查研究的少了,对纳税人的经营情况、缴税情况及税收结构进行认真分析的少了,依靠纳税户自行申报来掌握税源、指导征收的多了。

如申报不实,出了偷漏税问题则由稽查部门去处理。

这样一来,在税源的管理上便出现了“空档”,管事与管户在相当程度上脱了节。

由于征、管、查之间始终处于变动磨合的状态,未达到统一和规范,税源管理的职能存在“缺位”现象。

办税大厅征收人员不再下户,就表征税,被动接受纳税人的申报资料,并不能主动收集纳税人的生产经营和税源变动情况;基层分局(所)的税收管理员对税源控管乏力,由过去的专管员下厂了解企业生产经营情况变成了远离企业、坐看报表的静态管理,对辖区内的税源底数不清,户籍不明,造成大户管不细、小户漏管多,“疏于管理、责任淡化"的问题凸现。

问题二:税源管理手段相对滞后。

在当前税源管理过程中,单一地以实现税收的多少将纳税人划分为重点税源和非重点税源,工作重心侧重于重点税源的管理,在一定程度上忽视了非重点户、非重点税源、某些行业、某些区域及工作环节的管理,造成税源管理“头重脚轻”,征管基础薄弱,给一些蓄意偷逃税犯罪分子以可乘之机。

传统的税源管理手段相继取消而丧失,而新的信息管理手段又未到位,基层税务干部普遍感到茫然和无所适从。

有的被动地等待信息化建设的发展,寄希望于省局为他们提供“一步到位”的办法和手段。

虽然近些年加大了信息化的建设,实现了征管业务流程微机管理,但目前税源管理系统只能完成一些基本的统计工作,对税源的状况不能运用大量的信息数据库进行调研、分析和预测。

此外,还建立没有完全意义上的税源监控网络和管理监控机制,纳税人生产经营信息传递渠道单一、滞后。

问题三:部门协调配合不得力。

从外部来看,涉及税源管理最紧密的工商、国税、银行、质监、土管、城建、地税等部门之间的协作配合还没有真正建立起来,不能进行有效的信息传递,更谈不上信息高度共享。

从内部来看,征、管、查三部门、机关科(股)室之间、上级局与下级局之间在强化税源管理方面还存在工作脱节,协调配合不畅,没有形成各部门齐抓共管、密切配合、协调一致的良性税源管理机制,适应现代税源管理的监控体系还没有建立起来。

问题四:税源管理力量有待进一步加强。

在税源管理过程中,困扰基层的一个主要问题就是征管力量不足,城乡税源管理人力资源分配不合理,存在基层税源少、人员多,而城区或重点税源单位税收任务重、人员少;机关管理人员多、一线税源管理人员少等不合理现象。

基层税源管理人员应付事务性工作繁重,很难集中精力开展税源控管,以致对纳税人的信息掌握不全。

同时存在部分地区税收管理员制度落实不到位,税收管理员日常工作存在任务不明、目标不清、考核不到位的问题。

税收管理员业务水平参次不齐,适应现代税收征管的工作能力和税收执法水平不高,工作缺乏主动,不能很好地履行工作职责。

问题五:经济出现多元化,增加了税源管理的难度。

随着我国市场经济的发展和知识经济与网络时代的来临,我国经济与世界经济深度接轨,各种所有制形式的经济主体跨国家、跨地区、跨行业相互渗透,长期并存,使纳税主体呈现多元化;混合经济、网上交易、资产重组等加剧,使征税对象呈现多元化;经济主体经营活动的多样性,使其收入来源也呈多元化,增加了纳税环节确认难度,税源监管的复杂性与日俱增。

而税务机关对这些变化的应对措施相对滞后,使税源管理工作陷于被动。

二、加强税源管理的建议 今年,省局把税源管理作为三大重点工作之一,提得高度可见,重要性之强。

要全面提高税源控管水平,必须改变传统的监控思维模式,树立科学化、精细化、规范化的管理理念,充分利用信息技术,通过人机结合强化对税源的管理和监控。

(一)理顺关系,明确职责,全面建立税源管理体系。

按照加强管理、讲求效率和有利于服务的原则,科学设置基层税源管理机构,合理调整征管职能,实现税源管理的科学化、精细化、规范化。

按照以事定岗、以岗定责、权责统一的原则,建立统一、规范的岗责标准体系,进一步明确征、管、查三部门的职责分工,避免各环节、岗位之间职责交叉或缺位,三部门应加强业务衔接,既要分工...

房地产企业所得税管理中的问题与对策有哪些

一、当前国税部门房地产企业所得税存在的主要问题(一)房地产开发企业纳税素质上存在的问题。

1.国税系统管辖的房地产开发企业均为新办企业,会计核算水平、办税能力普遍有待提高。

国税系统管辖的房地产开发企业均为2002年以后新办的企业,作为新办企业,办税人员大多刚走上新的岗位,缺乏房地产开发企业会计核算和企业所得税办税经验,对房地产企业所得税政策不够熟悉,在房地产会计核算、税务处理、涉税业务的办理等方面均显得相对生疏。

2.税收管理部门对房地产开发企业的管理不够深入,纳税辅导不细,政策宣传不到位,影响了房地产开发企业的税收政策水平和办税能力的迅速提高。

3.房地产开发建造时间长,投入资金量大,成本费用项目多,预提与待摊费用多,一般都是跨时间、跨地域滚动开发,同时开发几个项目,会计核算复杂,收入和计税扣除项目的计算受纳税人会计核算健全程度、人为逃避纳税等因素影响很大。

4.近几年来房地产行业发展过热,一些企业纷纷涉足房地产开发,追求短期效益,急功近利,有意逃避税收。

(二)房地产企业所得税征管工作上存在的问题。

1.国税系统对房地产企业所得税征管时间不长,征管水平有待提高。

国税系统对房地产企业所得税的征收管理工作开始于2002年企业所得税收入分享体制改革后,从无到有,至今仅只有短短三年多时间,征收管理缺乏经验,许多基础工作明显薄弱,房地产企业所得税征管人员的业务素质也有待进一步提高。

房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识,税务人员的业务素质相对不高,使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

2.房地产企业所得税税源管理工作不够加强。

房地产开发企业流动性大,资金体外循环现象严重,客观上难以掌握,加上受税收管理模式影响,税源管理工作不够加强,税务管理部门局限于房地产开发企业报送的纳税申报表和财务报表上反映的情况,没有更多地下企业核实情况,摸清企业的实际经营状况,税务部门掌握的房地产企业所得税税源信息严重不足。

3.国税管理和稽查部门缺少对房地产企业所得税进行深入调查和检查,调查、检查以后也没有进行比较深入的剖析,没有充分暴露出房地产企业所得税征管上存在的许多不足之处。

4.与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够。

房地产销售收入由地税部门负责征收营业税,房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理,地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。

城建、建管、房管、银行等部门也有大量的信息可供我们利用。

此外,地税部门还有多年的房地产企业所得税征管经验积累。

与地税部门、城建、建管、房管、银行等部门的交流不够,直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

(三)房地产企业所得税应税收入方面存在的问题。

1.税收政策对预收款结转销售的确认时间未进行明确。

预收款结转销售是以预售产品完工来区分的,但目前房地产开发企业完工有着三个完全不同的时间(即单项工程验收合格时间、工程综合验收合格时间和三证齐全可办理产权手续时间),三个时间间距较大。

由于税收政策对完工环节和完工时间未进行明确,企业往往根据房地产项目的利润情况进行预收款的结转,当销售利润率大于15%时,销售结转就向后推迟,当利润率小于15%时,则在单项工程验收合格时就予以结转,从而达到调节利润的目的。

2.房地产开发企业存在内部预售再转售,转移利润利润的现象。

一般情况下,房地产销售在开盘初期销售价格较低,随着时间的推移,销售价格逐步提高。

有的企业利用内部认购,以较低的价格签订预售合同,一段时间后又以较高的售价进行转售,但合同签订的价格为预售合同价格,其差价名义上是订购人收取,实际上转入了企业账外收入。

由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动,上述利润转移现象具有很大的隐蔽性,对其价格的重新核定难以寻找依据。

3.采取各种手段隐瞒、转移预收款收入,有的甚至将预收款直接转入私人银行卡,直到房产交付使用后才入帐缴税,使国家税款不能及时、足额入库。

4.用房地产抵付各种应付款项未按规定交税。

如:(1)以房抵债,以完工房地产抵付借款、银行贷款。

房地产完工以后,没有钱还款(银根收紧以后更甚),就用一部分房地产抵付借款,往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税,甚至隐瞒销售。

(2)以完工房地产抵付回租租金,换取其他单位、个人的非货币资产等等。

如绍兴市金时代广场、绍兴县华联国际商贸城等,都存在房地产销售过程中,房地产开发企业通过回租形式取得一定年限的使用权,并进行再出租或统一经营,而相应的回租租金在房地产售价中进行抵付(扣除)的问题,这种做法,既减少了房地产销售收入(房地产开发企业取得的一定年限的使用权实际就是一种利益,如果房地产开发企业已将这一利益计入应税收入则应当别论),又以“免费出租”的形...

从税收政策来看如何抑制高房价

房价成了人们议论的中心话题。

高房价增加了百姓的顾虑,制约了百姓的消费。

为此,4月14日,国务院常务会议明确提出,要采取适当的措施,包括加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策,严格限制各种名目的炒房和投机性购房,坚决遏制住房价格过快上涨。

4月17日,国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,制定了10条遏制房价过快上涨的政策措施,将通过调整土地政策、金融政策、税收政策和采用行政手段,增加房屋供给,减少投机需求。

强调要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

笔者认为,遏制高房价,税收政策是可以有所作为的,但不能夸大税收的作用,单靠税收政策的作用,解决不了高房价的问题,必须综合运用土地政策、金融政策、税收政策,打好政策的组合拳。

为有效发挥税收对房价的调控作用,需要合理选择税收制度。

有人提出,开征物业税是遏制高房价的一个非常有力的举措,政府应尽快推出物业税。

我们知道,物业税是对纳税人拥有的物业(包括房产)在保有环节征收的一种税,通常以物业的价值或收入为依据征收。

物业税实质上是财产税或不动产税。

2003年10月,我国首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。

”拟开征的物业税,表面看好像是个新税种,其实是一个新名称下的房地产税。

设想把现有对房地产征收的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税等税种以及相关的行政性收费合并为物业税。

开征物业税的目的是规范财产税制,优化税制结构,完善税制体系,增加地方政府的财政收入;同时,发挥财产税对富人的调节作用,缩小贫富差距,促进社会和谐。

笔者认为,开征物业税,自然有利于抑制房价上涨。

但目前还不具备全面开征物业税的条件。

理由是:第一,是否把现在对开发商征收的土地出让金并入物业税,在认识上存在较大分歧,也面临实践难题;第二,要把多个税种和部分收费合并为一种税,制度的设计需要建立在广泛调查,深入思考,反复论证的基础上,需要一个过程;第三,开征物业税,需要有较完整、准确的房地产产权资料,而我国至今还没有建立较为完整的房地产权属档案;第四,物业税以物业的评估价值为计税依据,我国目前房地产评估机构不多,评估人员数量不足,且业务水平有待提高。

可见,现在开征物业税的条件还不成熟,在短期内先扩大房产税的征税范围,待条件成熟再全面开征物业税的可能性比较大。

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房地产营改增后还有土地增值税吗

您好!土地增值税管理思考土地增值税是调节房地产市场的主要税种,其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,而增值税的征税对象也为增值额。

笔者从土地增值税的存废分析入手,结合该税种的征管现状,提出房地产行业“营改增”后加强土地增值税征管的若干建议。

一、土地增值税管理现状随着房地产市场的快速发展,土地增值税已成为地方税种的重要组成部分,对地方财力的贡献日益增强。

以江苏为例,2005年土地增值税入库22.73亿元,占地方税收的2.73%,到2010年该税种入库规模已攀至170.36亿元,与2005年相比,增长6.5倍,2014年入库444.78亿元,已成为仅次于营业税、企业所得税、个人所得税的第四大税种,税收结构占比达8.6%。

土地增值税按项目进行管理,计算复杂、操作性难,目前普遍存在管理不深不透等现象,具体表现为:一是项目管理流于形式,征管基础亟待提升;二是开发成本难以突破,清算审核质量不高;三是清算政策运用不当,再销售申报存在错误。

二、土地增值税存废分析随着“营改增”的日益临近,业界对土地增值税的存废争议较大。

笔者认为,土地增值税在“营改增”后仍有存在必要,主要基于以下分析:(一)从税收原理分析一是征税对象不同。

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额,操作上需扣除合理的费用及国家规定的加计扣除项目,与增值税明显不同。

二是实际负担人不同。

房地产行业增值税的税收实际负担人是购房者,而土地增值税的税收实际负担人是房地产开发商。

三是归属及职能不同。

增值税属于流转税,是价外税,具有普遍调节职能;而土地增值税属于财产行为税,承担着调节土地增值收益分配的职能。

(二)从征收意义分析一是废止土地增值税不利于地方政府筹集财力,“营改增”后再取消土地增值税,地方财政收入将大幅缩水。

二是废止土地增值税不利于房地产市场平稳发展,目前对增值率高得多征土地增值税,体现了对过高增值收益进行有效调节。

三是废止土地增值税不利于体现税收公平原则,可能会出现同一房地产项目前后各期税负不均现象。

三、“营改增”后土地增值税管理思考全面实施“营改增”以后,房地产业税收管理工作面临新的变化,土地增值税管理流程也有待重新设计,特别是计税收入的确定、建安成本的核实、预征率及税率的确定等需进一步明确。

(一)合理设置土地增值税计税口径一是合理确定计税收入。

建议以房屋销售款的不含税价为计税收入。

二是合理确定扣除税金。

建议不可以扣除销售不动产增值税,但可通过降低税率或提高加计扣除比例等方式降低土地增值税实际税负。

三是合理确定建安成本。

建议以增值税发票上扣除增值税后的金额为依据确定建安成本。

四是合理设计级距税率。

建议将增值率区间调整为20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上,同时对原有四档税率分别下调5个百分点。

五是合理设置预征率。

根据各地经济发展状况以及房地产业获利情况等,分级次、分房屋类型设置合理的预征率。

(二)有效破解土地增值税管理难题一是强化主动作为,做好项目动态管控。

将税收征管与项目开发进度无缝对接,对项目实施全流程监控,实现项目开发与税收管理的同步。

二是强化沟通协作,促进税种联动管理。

加强国地税沟通协作,共享企业信息,将土地增值税(预征)计税依据与增值税开票情况进行实时比对。

三是强化团队运作,破解成本审核难题。

税务机关一方面要加强宣传,加大对虚开建安发票的打击力度;另一方面要实施集约化团队应对,组织专家组寻求成本突破。

四是强化后续管理,实现清算全程监控。

对清算后销售或有偿转让的,强化税款监控,督促纳税人及时进行土地增值税纳税申报。

五是强化信息化运用,提升税收治理水平。

深化第三方数据采集、应用,特别要健全与国土、住建等部门的信息采集,依托房地产一体化管理系统平台,拓展互联网+税务应用空间。

望采纳,谢谢

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