1. 首页
  2. 税收

企业租入房屋税收筹划 房地产开发企业税务筹划怎么做

税务筹划,是指在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排。尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一

税务筹划,是指在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排。尽可能的获得“节税”的税收利益。它是税务代理机构可从事的不具有鉴证性能的业务内容之一。 税务筹划是由应为Tax Planning意译而来的。从字面理解也可以称之为“税收筹划”、“税收计划”,但是由于我国将税务部门对于税收征收任务的安排叫做“税收计划”,为之避免与之混淆,在从国外文献中引进这一术语之初,将其译为“税收筹划”、“纳税筹划”、“税务筹划”,一体现税收筹划所具有的实现策划安排的特点。

  一、房地产开发企业税收筹划技术

  房地产开发企业由于其业务范围广,经营活动复杂,因此,采用的筹划技术也是多种多样的,根据其特点和经营业务,对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

  (一)规避平台筹划

  土地增值税适用四级超率累进税率,存在着明显地税率跳跃临界点。因此,可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税,其关键性的操作是控制增长率,可以通过价格、扣除额的调节来实现。

  (二)投资转化技术

  房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外,还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式,转化技术对于房地产开发企业来说,其效果非常明显。

  (三)税基筹划技术

  房地产开发企业资金占用量大,需要不断筹措资金维持其开发能力,而资金筹划中的税收筹划,集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式,可以利用利息抵税效应降低税负,而发行股票则属于权益资金模式,只能按税后利润分配,不能有效降低税基。

  (四)实现技术

  主营业务收入的筹划,其切入点是运用实现技术,合理控制和确认收入的实现,降低税负。对于房地产企业来说,税收政策对其收入的约束是相当严格的,预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额,预缴企业所得税。房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

房产税纳税筹划技巧有哪些

(一)从征税范围进行房产税税收筹划  按照税法,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着,在这范围之外的房产不用征收房产税。因此一些对地段依赖性不是很强的纳税人可依此进行纳税筹划。如对于一些农副产品,生产经营往往需要一定数量的仓储库,如将这些仓储库落户在县城内,无论是否使用,每年都需按规定计算缴纳一大笔房产税和土地使用税,而将仓储库建在城郊附近的农村,虽地处偏僻,但交通便利,对公司的经营影响不大,这样每年就可节省这笔费用。  (二)从计税依据进行房产税税收筹划  房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入,因此根据房产的用途可以分别进行房产税税收筹划。  1.自用房产的税收筹划  自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。因此房产税税收筹划的空间在于明确房产的概念、范围,合理减少房产原值。  (1)合理划分房产原值  税法规定,“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中、、、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。 (2)正确核算地价  税法规定,房屋原价应根据国家有关会计规定进行核算,而《企业会计准则第6号——无形》规定,取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产。也就是说对自建、外购房屋业务,均要求将土地使用权作为无形资产单独核算,“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。因此,企业在外购土地及建筑物支付的价款时,一定要根据“配比”的原则,合理分配建筑物与地价款,分别进行帐户处理。 (3)及时做好财产的清理登记工作  企业在生产过程中,难免会出现财产损毁、报废和超期使用等情况的发生。作为固定资产的房产,它的挂账原值是计算房产税的基础数据,它的清理能直接影响房产税的应税所得额。因此,企业一定要及时检查房屋及不可分割的各种附属设备运行情况,做好财产清理登记工作,并及时向税务机关报批财产损失,以减轻税负。(4)转变房产及附属设施的修理方式  税法规定,对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上,或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的,应增加固定资产的计税基础。因此,我们在房产修理时,将房产的资本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理费低于限额,这样每次修理费可以直接从损益中扣除,不须增加房产的计税基础,从而相应减少房产税税负。  2.出租房产的税收筹划  按照税法规定,房产出租的,以房产租金收入计算缴纳。因此,对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。  (1)合理分解房租收入  目前出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。 (2)通过关联企业转租  不少企业与其子等关联办公地点在一起,如果企业所属地段较偏僻,可以考虑将闲置的房产出租给关联企业,再由关联企业向外出租。由于关联企业不是产权所有人,只是房产转租人,根据税法规定,转租不需缴纳房产税。这样通过将房屋出租方式由直接出租改为转租,可以减少企业的整体税负。

企业租入房屋税收筹划 房地产开发企业税务筹划怎么做

企业并购行为与税收筹划如何操作

答,

一、选择并购目标的税收筹划

选择并购目标是并购决策中最首要的问题,在选择目标企业时必须考虑与税收相关的多方面因素,合理进行税收筹划。

1、并购类型与纳税主体属性、纳税环节的筹划

若选择同一行业内生产同类商品的企业作为目标企业,则是横向并购,可以消除竞争、扩大市场份额、形成规模效应。从税收角度看,由于并购后企业的经营行业不变,横向并购一般不改变并购企业的纳税税种与纳税环节。从纳税主体属性上看,增值税小规模纳税人由于并购后规模的扩大,可能变为一般纳税人。

若选择与供应商或客户的合并,则是纵向并购,可以加强各生产环节的配合进行协作化生产。对并购企业来说,由于原来向供应商购货或向客户销货变成企业内部购销行为,其流转税纳税环节减少。由于目标企业的产品与并购企业的产品不同,纵向并购还可能会改变其纳税主体属性,增加其纳税税种与纳税环节。例如钢铁企业并购汽车企业,将增加消费税税种,由于税种增加,可以说相应纳税主体属性也有了变化,企业经营行为中也增加了消费税的纳税环节。

2、目标企业性质与税收筹划

目标企业按其资金来源性质可分为外资企业与内资企业,而我国税法对内外资企业的税收区别对待,实行的税种、税率有较大差别。一般来说,外资企业享有较多的税收优惠。因此,并购企业在选择外资企业作为并购目标,可以合理转变为外资企业,从而享受外资企业的所得税优惠政策,并可免除诸如城建税、城市土地使用税、房产税、车船使用税等不对外资企业征收的税种。

3、目标企业的财务状况与税收筹划

并购企业若有较高盈利水平,为改变其整体的纳税水平,可选择一家具有大量净经营亏损的企业作为并购目标。通过盈利与亏损的相互抵销,实现企业所得税的减免。如果合并纳税中出现亏损,并购企业还可以实现亏损的递延,推迟纳税。因此,目标公司尚未弥补的亏损和尚未享受完的税收优惠应当是决定是否并购的一个重要因素。

国税发[1998]97号文件规定:企业在股权重组前尚未弥补的经营亏损,可在税法规定的亏损弥补年限的剩余期限内,在股权重组后延续弥补。企业以吸收合并或兼并方式改组,被吸收或兼并的企业和存续企业符合纳税人条件的,应分别进行亏损弥补。合并、兼并前尚未弥补亏损,分别用其以后年度的经营所得弥补。企业以新设合并方式以及以吸收合并或兼并方式合并,且被吸收或兼并企业不具备独立纳税人资格的,各企业合并或兼并前尚未弥补的经营亏损,可在税收法规规定的弥补期限的剩余期限内,由合并或兼并后的企业逐年延续弥补。国税发[1997]71号文件对外商投资企业股权重组业务也明确了同样的规定。

如果有两个净资产相同的目标公司,假定其他条件都相同,一个公司有允许在以后年度弥补的亏损3000万元,而另一个公司没有可以弥补的亏损,那么亏损的企业将成为并购的首选目标公司,因为并购亏损企业的3000万元亏损可以抵减并购企业以后年度的应纳税所得额,可以节约企业所得税990万元(即3000万元×33%=990万元)。但是,在并购亏损企业时,要警惕并购后可能带来业绩下降的消极影响及资金流不畅造成的“整体贫血”,并防止并购企业被拖入经营困境。

4、目标企业所在地与税收筹划

我国对在经济特区、经济技术开发区注册经营的企业实行一系列的所得税优惠政策。并购企业可选择能享受到这些优惠措施的目标企业作为并购对象,并购后改变并购后整体企业的注册地,使并购后的纳税主体能取得此类税收优惠。

二、选择并购出资方式的税收筹划

并购按出资方式可分为以现金购买资产式并购、以现金购买股票式并购、以股票换取资产式并购、以股票换取股票式并购。后两种以股票出资的方式对目标企业股东来说,在并购过程中,不需要立刻确认其因交换而获得并购企业股票所形成的资本利得,即使在以后出售这些股票需要就资本利得缴纳所得税,也已起到了延迟纳税的效果。

国税发[2000]119号《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》规定:企业合并,在通常情况下,被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产,计算资产的转让所得,依法缴纳所得税。合并企业支付给被合并企业或其股东的收购价款中,除合并企业股权以外的现金、有价证券和其它资产(简称非股权支付额),不高于所支付的股权票面价值(或支付股本的账面价值)的20%,企业可以按下列规定进行所得税处理:

1)被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失,不计算交纳企业所得税;

2)被合并企业的股东以其持有的旧股换新股不被视为出售旧股、购买新股,不交纳个人所得税。但未交换股权的股东取得的全部非股权支付额应视为旧股转让收入,计算确认资产转让所得并缴纳所得税。

三、选择并购融资方式的税收筹划

企业因负债而产生的利息费用可以抵减当期利润,从而减少所得税额的支出。因此,并购企业在进行并购所需资金的融资规划时,可以结合企业本身的财务杠杆强度,通过负债融资的方式筹集并购所需资金,提高整体负债水平,以获得更大的利息挡税效应。

四、企业并购中的流转税筹划

企业并购是一种资产重组行为,它可以改变企业的组织形式及内部股权关系。企业并购与税收筹划有着千丝万缕的联系。通过企业并购,可以实现关联性企业或上下游企业流通环节的减少,合理规避流转税,这是企业并购的优势所在。

1、利用并购行为规避营业税

财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于转让股权转让有关营业税问题的通知》国税函[2002]165号《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》和国税函[2002]420号《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》规定:转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的。所以,企业产权的转让与企业销售不动产、销售货物及转让无形资产的行为是完全不同,既不属于营业税征收范围,也不属于增值税征收范围,因此,转让企业产权既不应交纳营业税,也不应交纳增值税。股权转让中涉及的无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担风险的行为,不征收营业税,对股权转让也不征收营业税。

税收筹划对房地产企业的影响有哪些

您好, 会影响公司营利,房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税,房地产业的税收筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法,另一方面,也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。望采纳谢谢

营改增下房地产企业如何筹划

  方法一:多要增值税发票

  “营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。

  为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。

  首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。

  方法二:扩大精装房比例

  房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。

  其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。

  数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。

  这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。

  对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。

  房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。

  方法三:剥离建筑业务

  对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

  据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%。无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。

如何利用税收优惠政策进行合理的税收筹划

  无论是外商投资企业、民营企业还是上市公司,对于股东来说,投资决策都必须考虑税收政策因素对投资回报的影响。在进行税收筹划时可以合理利用税收优惠政策,为企业谋取更大的经济利益。本文简要介绍一些税收优惠政策。

  注册地点的选择

  我国制定了一系列的不同地区税负存在差别的税收优惠政策。投资者在选择企业的注册地点的时候,可以利用国家对高新技术产业开发区、贫困地区、保税区、经济特区的税收优惠政策,节省大量的税金支出。比如,我国的涉外税收优惠政策采取了分地区、有重点、多层次的做法,具体内容包括:

  1. 减按15%的税率征税,其范围包括:

  (1)设在经济特区的外商投资企业,在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业。

  (2)设在经济技术开发区的生产性外商投资企业。

  (3)设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业属于技术密集、知识密集型项目,或者外商投资额在3000万美元以上,回收投资时间长的项目,或者属于能源、交通、港口建设项目。

  (4)从事港口码头建设的外商投资企业。

  (5)在经济特区和国务院批准的其他地区设立的外资银行、中外合资银行等金融机构,外国投资者投入资本或分行由总行拨入营运资金超过1000万美元,经营期在10年以上的。

  (6)以上海浦东新区设立的生产性外商投资企业,以及从事机场、港口、铁路、公路、电站等能源、交通建设项目的外商投资企业。

  (7)在国务院确定的高新技术产业开发区设立的被认定为高新技术企业的外商投资企业,以及在北京市新技术产业开发试验区设立的被认定为新技术企业的外商投资企业。

  (8)在国务院规定的其他地区设立的从事国家鼓励项目的外商投资企业。

  2. 征税范围

  减按24%的税率征税,其范围包括: 设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业。

  投资单位组织形式的选择

  一般来说,在企业的创立初期,发生亏损的可能性较大。采用分公司的形式可以把分支机构的损失转嫁到总公司,进而减轻总公司的税收负担。而当投资的企业进入常规运行的轨道之后,则可采用设立子公司的形式来享受当地政府提供的税收优惠政策。

  当然,也要警惕那些非正常流动的企业。企业非正常流动主要有以下4种类型:

  1.脱壳分离型

  这类企业“东边垒窝,西边注册;南边挂牌,北边生产销售”。有些企业只是在某个园区或经济开发区登个记、挂个牌,实际生产经营地未变。有的在同一住所登记注册几家甚至十几家公司。

  2.总分机构“倒置型”

  有些企业原总机构在某城区,为享受优惠政策,将总机构办公住所迁移到某经济开发区,而在原地设立分支机构,造成主体税收转移或税收级次变更。

  3.“全脱型”

  由于各区对企业的优惠政策不一,出现了“哪里政策宽松、企业就往哪里迁”的现象。这类企业新注册地与经营地虽然是一致的,但并非实际生产经营的需要而迁址,纯粹是为了享受优惠政策免缴、少缴税收和各项基金。个别企业这里享受完了优惠政策,又搬迁新址继续享受优惠政策。

  4.“游动无照经营型”

  少数企业为脱离工商、税务部门的属地管理,借变更经营场所之名搞游动无照经营。

  投资方向的选择

  随着社会越来越注重环保型经济的发展,环保产业和产品也会享受到税收政策的优惠。企业可以利用这个机会来实现投资方向的调整,达到实现税收筹划的目的。比如深圳市对于高新技术产业就规定了以下税收优惠政策:

  1.企业所得税的优惠

  (1)对新认定的生产性高新技术企业实行两年免征企业所得税,8年减半征收企业所得的优惠。对现有的高新技术企业,除享受原有“二免六减半”的企业所得税优惠外,增加两年减半征收企业所得税的优惠。企业按规定享受减免企业所得税优惠政策期满后,当年出口产品产值达到当年产品产值70%以上,经税务部门核实,按10%的税率征收企业所得税。

  (2)经认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目,5年免征企业所得税;之后3年减半征收企业所得税。

  (3)高新技术企业引进高新技术经过消化、吸收的新项目投产后,不论该企业以前年度是否享受过所得税减免优惠,经市政府有关部门认定、税务部门批准,该项目所获利润3年免征企业所得税。

  (4)对从事高新技术产品开发的企业自行研制的技术成果转让及其技术成果转让过程中所发生的技术咨询、技术服务和技术培训所得,年净收入在50万元以下的部分免征企业所得税,超过的部分依法缴纳企业所得税;对科研单位,高等院校进行技术转让、技术咨询、技术培训、技术服务所得,年净收入在100万元以下的部分免征企业所得税,超过的部分减半征收企业所得税。

  2.营业税的减免优惠

  (1)经认定的拥有自主知识产权的高新技术成果转化项目,5年免征营业税;之后3年减半征收营业税。

  (2)对从事高新技术产品开发企业和科研单位、高等院校技术成果转让,及其转让过程中所发生的技术咨询、技术服务和技术培训的收入,免征营业税。

  3.房产税、印花税和个人所得税的减免优惠

  (1)高新技术企业和高新技术项目新建成或新购置的生产经营场所,自建成或购置之日起5年内免征房产税。

  (2)高新技术企业和高新技术项目所签订的技术合同免征印花税。

  (3)高新技术企业和高新技术项目奖励和分配给员工的股份,凡再投入企业生产经营的,免征个人所得税。

  此外,根据《财政部、国家税务总局关于部分资源综合利用及其他产品增值税政策问题的通知》(财税字〔2000〕198号),自2001年1月1日起,对下列货物实行增值税即征即退的政策; ①利用煤炭开采过程中伴生的舍弃物油母页岩生产加工的页岩油及其他产品; ②在生产原料中掺有不少于30%的废旧沥青混凝土生产的再生沥青混凝土;③利用城市生活垃圾生产的电力; ④在生产原料中掺有不少于30%的煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣(不包括高炉水渣)及其他废渣生产的水泥。同时,自2001年1月1日起,对下列货物实行按增值税应纳税额减半征收的政策:①利用煤矸石、煤泥、油母页岩和风力生产的电力; ②部分新型墙体材料产品。

本文来自投稿,不代表本站立场,如若转载,请注明出处。